Pernahkah Anda menghitung berapa jam waktu hidup Anda yang terbuang sia-sia di jalan raya? Bagi masyarakat urban yang tinggal di kota penyangga seperti Bekasi, Depok, atau Tangerang namun bekerja di pusat Jakarta, istilah “tua di jalan” bukan lagi sekadar gurauan, melainkan realitas pahit yang harus ditelan setiap hari. Kemacetan lalu lintas telah menjadi momok yang menggerogoti produktivitas, kesehatan mental, hingga kualitas udara yang kita hirup. Di tengah kekalutan urban ini, muncul sebuah konsep tata kota yang digadang-gadang sebagai oase: Transit Oriented Development (TOD). Namun, mewujudkan kawasan futuristik ini bukanlah hal yang murah dan mudah. Diperlukan strategi Pembiayaan Infrastruktur yang inovatif dan kolaboratif untuk menyulap maket perencanaan menjadi bangunan fisik yang dinikmati masyarakat.
Artikel ini akan mengajak Anda menyelami lebih dalam apa sebenarnya TOD itu, mengapa konsep ini menjadi standar baru kehidupan kota modern, dan bagaimana kompleksitas di balik layar pembangunannya.
Apa Itu Transit Oriented Development (TOD)?
Secara definisi, Transit Oriented Development atau Kawasan Berorientasi Transit adalah pola pembangunan tata kota yang terintegrasi, yang menggabungkan fungsi hunian, perkantoran, ruang komersial, dan fasilitas publik dalam satu kawasan yang berpusat pada simpul transportasi massal. Simpul ini bisa berupa stasiun MRT, LRT, Commuter Line, atau terminal bus antarkota.
Kunci utama dari TOD bukanlah sekadar “membangun apartemen di dekat stasiun”. Lebih dari itu, TOD adalah tentang merancang ekosistem. Dalam radius 400 hingga 800 meter dari titik transit (jarak yang nyaman ditempuh dengan berjalan kaki), segala kebutuhan hidup harus tersedia. Konsep ini dirancang untuk memaksimalkan akses angkutan umum dan meminimalkan ketergantungan pada kendaraan pribadi.
Ilustrasi Kehidupan di Kawasan TOD
Bayangkan skenario ini: Pagi hari Anda bangun, turun dari unit hunian Anda, lalu berjalan kaki 5 menit melalui jalur pedestrian yang lebar dan teduh menuju stasiun MRT. Di perjalanan, Anda sempat membeli kopi di gerai ritel yang ada di lantai dasar. Tanpa perlu memanaskan mobil, tanpa stres mencari parkir, dan tanpa emosi menghadapi klakson, Anda sudah duduk nyaman di kereta menuju kantor. Pulang kerja, Anda bisa mampir ke supermarket yang terintegrasi dengan stasiun sebelum naik ke unit hunian.
Ini adalah gambaran gaya hidup praktis yang ditawarkan TOD—sebuah kemewahan waktu yang sulit didapatkan di perumahan konvensional yang jauh dari akses transportasi.
Mengapa TOD Adalah Kebutuhan, Bukan Sekadar Tren?
Pergeseran preferensi masyarakat, terutama generasi Milenial dan Gen Z, turut mendorong popularitas TOD. Ada beberapa alasan fundamental mengapa konsep ini dianggap sebagai solusi masa depan:
1. Efisiensi dan Produktivitas
Waktu adalah uang. Dengan memangkas waktu tempuh (commuting time), masyarakat memiliki lebih banyak waktu untuk keluarga, hobi, atau istirahat. Konektivitas tanpa hambatan (seamless connectivity) adalah nilai jual utama properti berbasis TOD.
2. Gaya Hidup Sehat dan Aktif
Kawasan TOD didesain ramah pejalan kaki (walkable) dan pesepeda. Trotoar dibuat lebar, aman, dan nyaman. Secara tidak sadar, penghuni kawasan ini “dipaksa” untuk lebih banyak bergerak. Ini adalah antitesis dari gaya hidup sedenter (kurang gerak) yang sering dialami pengendara mobil pribadi.
3. Kontribusi pada Lingkungan (Emisi Karbon)
Isu perubahan iklim semakin mendesak. Sektor transportasi adalah salah satu penyumbang emisi gas rumah kaca terbesar di perkotaan. Dengan beralih ke transportasi publik massal, jejak karbon per kapita dapat ditekan secara drastis. Tinggal di kawasan TOD adalah salah satu aksi nyata paling berdampak yang bisa dilakukan individu untuk bumi.
Menelisik Prinsip 3D + T dalam TOD
Para perencana kota sering menggunakan prinsip 3D dalam mengembangkan TOD, yang kemudian disempurnakan dengan elemen T.
- Density (Kepadatan): Pemanfaatan lahan secara vertikal untuk menampung lebih banyak aktivitas di area yang dekat dengan transit.
- Diversity (Keberagaman): Kawasan tidak boleh mati. Harus ada campuran fungsi (mixed-use) antara hunian, kantor, dan ritel agar kawasan tetap hidup dari pagi hingga malam.
- Design (Desain): Estetika dan fungsionalitas ruang publik yang membuat orang betah berjalan kaki.
- Transit (Transportasi): Kualitas layanan transportasi umum itu sendiri harus prima, tepat waktu, dan terjangkau.
Tantangan di Balik Layar: Kompleksitas Pembangunan
Meskipun terdengar ideal, merealisasikan kawasan TOD di Indonesia menghadapi tantangan yang tidak sedikit. Kemacetan di kota besar ibarat benang kusut yang basah, sulit diurai dan berat untuk ditarik (Majas Simile). Begitu pula dengan membenahi tata kota yang sudah terlanjur semrawut.
1. Kebutuhan Lahan dan Regulasi
Membangun di pusat kota atau simpul transportasi berarti berhadapan dengan harga tanah yang selangit dan masalah pembebasan lahan yang pelik. Diperlukan regulasi yang kuat mengenai Koefisien Lantai Bangunan (KLB) dan insentif bagi pengembang yang mau menyediakan fasilitas publik.
2. Integrasi Antar-Moda
Tantangan teknis terbesar adalah memastikan perpindahan antar-moda berjalan mulus. Seringkali kita melihat stasiun kereta dan halte bus berdekatan, namun tidak terhubung, memaksa penumpang berjalan di bahu jalan yang berbahaya. TOD menuntut integrasi fisik yang sempurna (jembatan penghubung, terowongan, skybridge).
3. Pembiayaan yang Masif
Proyek infrastruktur transportasi dan pengembangan kawasan pendukungnya adalah proyek padat modal (capital intensive). Membangun jalur MRT/LRT per kilometernya saja menelan biaya triliunan rupiah, belum termasuk pembangunan stasiun dan area komersialnya.
Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara/Daerah (APBN/APBD) memiliki keterbatasan. Tidak mungkin seluruh beban pembangunan ditanggung oleh kas negara. Oleh karena itu, diperlukan skema pembiayaan kreatif atau Creative Financing.
Solusi Pembiayaan Kreatif untuk Infrastruktur Berkelanjutan
Untuk menjembatani kesenjangan pendanaan (funding gap), pemerintah mendorong skema Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha (KPBU). Dalam konteks TOD dan transportasi urban, skema ini memungkinkan sektor swasta untuk berinvestasi dalam pembangunan infrastruktur publik.
Bagaimana mekanismenya?
- Pemerintah berperan sebagai penanggung jawab proyek dan regulator.
- Badan Usaha (Swasta/BUMN) berperan sebagai penyedia dana, teknologi, dan keahlian manajemen untuk membangun dan mengelola fasilitas tersebut dalam jangka waktu tertentu (konsesi).
Sebagai imbal baliknya, badan usaha bisa mendapatkan pengembalian investasi melalui pembayaran berkala dari pemerintah (Availability Payment) atau dari tarif yang dibayarkan pengguna (User Charge), serta hak pengelolaan area komersial di kawasan TOD.
Namun, investasi jangka panjang ini memiliki risiko. Risiko perubahan kebijakan, risiko keterlambatan pengadaan tanah, atau risiko pendapatan yang tidak sesuai target. Di sinilah peran Penjaminan Pemerintah menjadi krusial. Penjaminan memberikan kepastian dan kenyamanan bagi investor bahwa proyek akan berjalan sesuai perjanjian, sehingga proyek menjadi bankable (layak dibiayai oleh lembaga keuangan).
Kesimpulan: Menyongsong Era Baru Mobilitas
Transit Oriented Development (TOD) lebih dari sekadar proyek properti; ini adalah rekayasa sosial untuk menciptakan peradaban kota yang lebih baik. Bagi masyarakat, ini berarti kualitas hidup yang meningkat lebih sedikit stres, lebih banyak waktu luang, dan udara yang lebih bersih. Bagi negara, ini adalah solusi pemerataan ekonomi dan efisiensi energi.
Namun, visi besar ini hanya bisa terwujud jika ada kolaborasi yang solid. Partisipasi publik untuk beralih ke transportasi umum harus disambut dengan penyediaan infrastruktur yang memadai. Dan infrastruktur yang memadai hanya bisa dibangun dengan dukungan skema pembiayaan yang cerdas, transparan, dan akuntabel.
Bagi para pemangku kepentingan, baik pemerintah daerah yang ingin mengembangkan potensi wilayahnya maupun investor yang mencari peluang di sektor infrastruktur berkelanjutan, memahami skema penjaminan dan pembiayaan kreatif adalah langkah awal yang strategis. PT PII (Penjaminan Infrastruktur Indonesia) hadir sebagai mitra strategis pemerintah untuk memberikan penjaminan infrastruktur, memastikan bahwa proyek-proyek strategis nasional dapat terealisasi dengan tata kelola yang baik dan risiko yang terukur demi kemajuan
